2021年下半年以来，高杠杆房企陆续爆发流动性危机。逾半年过去，行业形势未有改善。近日，监管部门梳理出一些问题房企，鼓励金融机构参与纾困。

　　2022年4月19日，人民银行、银保监会联合召开金融支持实体经济座谈会，18家全国性商业银行、5家全国性金融资产管理公司（AMC）主要负责人均参加会议。4月20日上午，央行官网报道了上述消息。

　　在涉房金融方面，会议强调，金融机构要坚持“房住不炒”定位，因城施策落实差别化住房信贷政策，更好满足购房者合理住房需求；要执行好房地产金融宏观审慎管理制度，区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷；要按照市场化、法治化原则，做好重点房企风险处置项目并购的金融服务；要及时优化信贷政策，灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划。

　　财新记者获悉，此次会议上，监管部门表态鼓励银行与AMC积极参与房地产行业风险化解。随后几天，各银行总行与AMC分别在内部传达会议精神，并就问题房企纾困并购业务情况布置相关工作。

　　监管部门列出的首批问题房企共12家，包括中国恒大、融创中国、世茂集团、阳光城、佳兆业、富力地产、荣盛发展、中梁控股、绿地控股、中南建设、中国奥园、融信中国等。其中既有已经发生公开债务违约的出险房企，也包括尚未出险但深陷流动性危机泥潭的高压房企。未来名单还会根据企业实际发展情况动态调整。多名出险房企人士称，目前未收到相关会议的具体落地内容或细节。

　　针对12家问题房企纾困，监管部门对五大AMC提出窗口指导细则。比如，一些出险房企旗下项目存在其他金融机构的存量债权，若暂未形成不良，AMC可以收购；AMC也可接收自身涉房关联方在2021年底之前的应收账款。此外，一些出险房企旗下项目2021年底以前的贷款，原本用于支付土地价款，现在变成不良债权，AMC亦能收购；AMC还可联合关联方，如旗下地产公司参与出险房企的收并购，不纳入重大关联交易。

　　过往，金融监管要求AMC对单一行业的资产余额不超过其不良资产总额的50%，房地产行业也要满足这一要求。此次，监管层明确提出，AMC开展纾困业务，暂不纳入房地产集中度管理；AMC参与问题房企纾困，消耗的资本金按照50%计量。

　　2021年7月以来，房地产销售端持续萎靡，再融资受到较大冲击。债务刚兑压力之下，房企流动性危机频发，纷纷放售资产自救。

　　2021年9月底开始，监管层频频就房地产融资发声纠偏。当年12月3日，银保监会新闻发言人称，现阶段将“重点满足首套房、改善型住房按揭需求，合理发放房地产开发贷、并购贷”。当年12月20日，央行和银保监会发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，央行金融市场司司长邹澜称，房地产企业之间的并购是行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段。

　　2021年11月前后，银行端逐渐放开个人住房按揭贷款及房地产开发贷业务。2022年1月起，各类并购债券、并购融资战略合作、银行并购贷接连落地。同月，监管部门又提出新的风险处置思路，鼓励AMC通过市场化方式参与出险房企化债工作。

　　随后，东方资产发行规模为100亿元的地产纾困金融债，长城资产100亿元金融债券也获批发行。2022年4月初，招商蛇口联手长城资产与佳兆业签署战略合作协议，这是AMC和头部央企首次公开宣布介入出险房企处置。

　　然而，迄今为止，房地产纾困进展缓慢。一名银行人士透露，银行对涉房融资端的放开依然谨慎，态度并未变化。

　　按照规定，商业银行房地产开发贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。因此，开发贷必须以项目为单位。作为房地产项目背后的开发者，房企被一并列入银行重点监控之中。“以前银行审核开发贷更关注项目本身。”上述银行人士提到，当下银行更看重申贷房企主体。问题房企旗下的项目再好，银行也不愿意松开融资“口子”。

　　“尽管监管层一再鼓励纾困问题房企，各家银行还是会根据自身风控情况综合评估。”另一名商业银行人士说，银行始终偏好放贷给央企和地方国企。

　　此次央行推动银行与AMC加速参与问题房企纾困，业内大多认为利好出险房企。不过，一名出险房企人士告诉财新记者，其公司于2021年三季度陷入流动性危机之后，就一直与长城资产、信达等AMC机构接洽，“我们手里有一些能赚钱的项目，AMC都只想收购这类项目，明确表示不会介入债务重组”。该人士称，对于出险企业来说，解决流动性问题的最佳路径还是优质房企或AMC介入整体重组。

来源：财新网

编辑：陈愉

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